老摸跟蛙董的面面

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【央行降息1碼，創歷史新低】

就在全球瘋降息的時候，

我國央行本次的理監事會議也不意外地，

跟進降息1碼。

雖然本次降息幅度沒有超出市場預期，

但是仍然算是眾望所歸的結果。

事實上，不少學者專家都明確指出，

過去2008年金融海嘯時，

台灣重貼現率最低點是百分之一點二五，

所以央行事實上能降的空間有限，

所以不能一次降太多，以免太早降到「零利率」，

之後沒有招數可用。

央行總裁楊金龍透露，

即便目前重貼現率、

擔保放款融通利率和短期融通利率等三項，

分別降至 1.125%、1.5% 和 3.375%，

創歷史新低，

但台灣還有空間下調。

【低利環境有利股市、房市】

關於這個論點我也贊成，

但更精準地說，

應該是除了央行的貨幣政策之外，

還必須要有配套的財政政策，

這一點就是要考驗小英政府應變事情的能力了。

因為路遙才能知馬力嘛。

但政府的政策應該推出什麼，

我們市井小民無法干涉，

只能因應現在的情形，

找出對我們最有利的投資機會。

本來在低利率環境，

對股市、房市都存在很高的機會，

但是現在金融市場不確定性仍高，

除了疫情擴散的因素外，

因為疫情而造成的產業面衝擊，

還沒有完全顯現，

因此金融市場風險仍高，

大家比較關注的反而是房地產市場。

【買房的目的很重要】

簡單地說就是，

現在適不適合買房了呢？

我以我過去的經驗來說：「自住可以，投資不一定」。

為什麼自住可，投資不一定呢，

這跟我們買房的出發點有關。

以自住來說，

因為房子是要自住的，

所以理論上會持有一陣子。

而目前的房貸利率已經降到1.8%以下，

未來在央行帶頭降息之下，

還有往下的機會，

因此買房所負擔的利息成本，會再降低。

會省多少呢？

如果以首購族來說，

1.65%的優惠利率，

如果以貸款1000萬來說，

大概每一個月要支出的本利和是48500元左右，

如果未來貸款利率可以降2碼到1.15%，

這樣一來

房貸族每一個月要支出的本利和是46000元左右，

一個月大概可省2500多元，

一年就省下3萬元，

如果貸款20年，總共可以省下60萬，

所以如果是貸款2000萬的話，

就可以省下120萬，

這省下的錢就可以買一輛車，

或是拿來用在裝潢上囉。

【非首購族可考慮轉貸】

低利率的好處當然不會只有爽到首購族。

如果你目前的房貸已經超過3年，

那麼理論上已經可以辦理「轉貸」。

這時候我們可以挑選利率比我們過去更低的銀行，

去做轉貸，

且樣也可以享受到低利率、低利息的好處。

那麼為什麼不適合投資呢？

首先我們要先清楚一件事，

投資必須要有獲利的空間，

以目前的台灣房地產市場來看，

人口老化、下一代人口少，

未來對於房地產的實質需求沒有過去那麼大。

既然需求沒這麼大，價格要漲就不容易。

或許你會想說買來當包租公、包租婆，

但是由於出租房供給也不小，

租金價格也不會太高，

而當蝸牛族發現付出去的租金

可以繳房貸的情形下，

就會有些人轉而去購屋了。

所以買房投資這件事，

可能不是最好投報率的選擇。

【地段好可縮短換屋時間】

最後還是要老生常談地提醒一下，

基本上人一生可能有2次的換屋需求，

所以首購族在挑選房子時，

不要只想著殺價，

萬萬不能忘記「地段」的重要性。

因為好的地段，

會縮短未來換屋時的等待時間唷。

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作者簡介：

從事金融證券業20年，合格證券分析師，

現任仲英財富投資長、

CMoney全曜財經顧問、財經主筆，

並且是證基會、中正社區大學、中山社區大學

以及明星雲學院講師，

Yahoo理財專欄、商周財富網、凱基樂活投資誌特約作者。

投資心法首重總體經濟的多空循環，

並結合基本面選股與技術面操作；

認為「擇機入市」才是股市投資的獲利法門。

目前有2本著作：「相信我，你的錢賺不完」、「台股股民曆」。