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租屋指數創新高

根據新聞報導,

2017年7月全台消費者物價房租類指數

來到了104.74,

已經出現連續31個月上揚,

並且創下了歷史新高。

剛出社會的新鮮人,若是月薪25000元,

花在租屋上的支出,

很可能佔總收入的50%以上。

為什麼租金居高不下甚至頻創新高呢?

答案可以用最基本的

經濟學原理「供需理論」來說明,

也就是需求多於供給,

所以市場的均衡價格就向上提升。

 

租屋要用搶的

目前的租屋市場到底有多搶手,

我就以前兩天來我家做客的學妹做為例子吧!

我的這位學妹,

其實並不是剛剛出社會的新鮮人,

之前跟老公一起住在娘家。

原本一家4口相安無事,

不過後來2個小Baby出生之後,

小朋友的「活潑」

已經影響到了老人家的生活起居,

因此被迫搬出去。

原以為只是單純想在娘家附近租個房子,

誰知道該區的房租動輒3、4萬,

「與其要付這麼多的房租,

乾脆跟爸媽商量借一下頭期款,咬牙買下來算了!」

我學妹這樣說。

不過她老公因為看了很多房地產會下跌的新聞,

因此堅持還是要先用租的,不買。

 

於是乎我那位學妹就展開了

為期快要三個月的「搶屋計畫」。

據她的描述,她除了委託房仲之外,

幾乎是除了睡覺時間之外,

都守在電腦前面,看最新的房屋出租訊息,

可是往往好的案件一出來,

不到半天就被別人搶走了。

還有一次她預約要看一間房子,

房東說好要讓她第一個看屋,

結果當她到達現場,

已經看到有人從樓上下來,

房東跟她說「抱歉,對方加價2000元,我租給他了」。

最後,我學妹終於在內湖的偏遠地區,

租到一間很老很老的公寓,

價格也沒有便宜到哪裡去。

她感嘆:「真的租不如買呀!」

 

價格修正有2種

為什麼大家一窩蜂的要去租屋呢?

大多數人「以為」是因為房子太貴買不起。

我倒認為應該換個角度去解讀,

我認為是某些特定區域的需求特別高,

才會讓買不起的人,

就算要租也要住在那一區。

這其實也是間接說明了買房地區的重要性。

如果未來原本自住的房屋要脫手,或是要出租,

一定也是回歸到基本區域考量,

只要是區域好,就不用擔心需求,

剩下的就只是價格的問題。

 

很多人會問我,房價為什麼不會跌?

這個跟股票市場一樣,

股價的回檔分成兩種,

第一種是主力出貨完之後的下跌,

這種叫做走空;

第二種是因為買盤跟不上所導致的下跌,

這一種叫做修正。

 

前者跌幅大,

很可能直接跌回該波段上漲的起漲點,

後者跌幅小,

可能只修正前波上漲的10%~20%,

修正完之後還會再上。

而我認為國內房地產市場屬於後者,

也就是修正完成之後,還會再上。

請參考附圖二。

 

我的邏輯很簡單,因為土地沒有跌價。

土地是所有房屋建築時的根本,

在土地沒有跌價之下,建商成本沒有降,

在固定的毛利率之下,

當然建商也不可能有大幅度的降價,

如果有超出市場行情的降價,

很可能是廠商在其他地方降低了成本,

如果是用次級建材就算了,偷工減料就糟了。

所以,我認為太便宜的房子要小心。

而合理的開價,

大家可以去打聽該區域土地行情一坪多少,

建材成本一坪多少,

建商毛利大概多少,

管銷費用大概多少,

幾個項目加起來,

大概就可以估算出一個概略數字,

投資朋友可以多多比較。

 

股價低於淨值的營建成長股

建商不是笨蛋,

建商也知道現在買氣觀望,

但是需求仍在。

因此建商延後推案,

可是越是如此,

供需情況就越容易掌控,

市場也就更不容易崩壞。

所以我認為明後年建商的獲利都還是不錯的。

不少建商現在有獲利且股價低於淨值,

不買房想買股的朋友可以參考附表。

 

​​​​​​​ ​​​​​​​ ​​​

表、股價低於淨值的營建成長股

股票代號

股票名稱

7累計營收成長(%)

上半年每股盈餘()

股價淨值比

負債比率(%)

2514

龍邦

1259.82

1.59

0.82

37.36

5206

坤悅

376.72

1.10

0.63

49.80

2841

台開

292.79

0.42

0.43

46.01

5512

力麒

213.94

0.90

0.51

50.40

3052

夆典

155.05

0.04

0.72

67.34

2596

綠意

122.75

0.89

0.95

22.61

6171

亞銳士

86.06

0.11

0.84

37.85

2524

京城

69.12

0.38

0.79

64.65

2511

太子

40.13

0.22

0.80

51.98

4113

聯上

22.27

0.20

0.58

51.99

5519

隆大

17.70

0.64

0.63

59.57

3703

欣陸

11.20

0.81

0.45

61.54

 

資料來源:CMoney

 

如果你仍然認為房價太貴、一般人買不起,

房價只會跌不會漲,

那不妨看看股王大立光吧!

它在1000元的時候你我都認為買不起了,

現在呢?

 

 

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老摸與蛙董的面面

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